Il est plutôt tentant et aisé lorsque nous voulons connaître la valeur d’un objet de se référer à des prix, des pourcentages ou encore des rendements connus. Il faut toutefois prendre avec des pincettes les fameux benchmarks, illustratifs d’une voie rapide pour estimer son bien immobilier. Notre expert immobilier Vincent Clapasson explique le danger de ces benchmarks. 

Prenons l’exemple des charges d’immeubles. La pratique admet bien souvent de retenir un ratio d’environ 15 à 20% comme charges courantes d’immeuble (exploitation, gérance, entretien). De même, il est souvent conclu qu’un immeuble souffre de charges trop élevées lorsque celles-ci se situent au-dessus de 25 à 30%.  La problématique de ce type de comparatif repose sur le référentiel retenu. Imaginons deux immeubles totalement identiques en terme de surface, de volume, de nombre d’appartements et de typologie.

Les deux bâtiments ont bénéficié des mêmes rénovations, ils sont gérés par des régies différentes qui ont les mêmes honoraires de gestion (en pourcentage). In fine, le seul élément qui différencie ces deux objets est l’état locatif total. Le premier, détenu par un privé, n’a jamais été géré de manière proactive et basée sur une rentabilité des investissements. L’état locatif brut est donc de CHF 150’000.-. Le second immeuble est en revanche géré par un propriétaire qui a souhaité un retour sur ces investissements successifs par une hausse progressive des loyers (dans la mesure des possibilités légales bien évidemment). Il en découle un état locatif brut de CHF 200’000.-. Les charges quant à elles sont similaires, aux frais d’honoraire de gérance basés sur le pourcentage près, soit CHF 45’000.- et CHF 47’000.-.

Voici donc un résumé des ratios de charges des deux immeubles :

La même remarque peut être portée au rendement brut d’un immeuble. Aujourd’hui, le rendement brut de l’immeuble est souvent mis en exergue pour illustrer un bon investissement ou non. Est-ce qu’on réalise une bonne affaire en acquérant un immeuble locatif résidentiel qui offre un rendement brut de 5% ? La réponse est bien plus complexe qu’il n’y paraît. Nous constatons que le ratio passe de 30% à 24%. Les charges sont pourtant identiques pour les deux objets.

La grosse différence découle des revenus engendrés par les deux bâtiments. In fine, les charges du bâtiment 1 ne sont pas plus élevées en terme absolu mais importantes par rapport à un revenu qui pourrait être supérieur (potentiel locatif, réserve). Cette remarque s’applique dès lors que nous évaluons des objets qui sont situés dans des cantons différents avec des moyennes de loyers très variées. Si nous retrouvons une moyenne locative de l’ordre de CHF 300 à CHF 340.-/m2 sur Genève, elle est généralement inférieure sur le canton de Vaud, Fribourg, Valais, etc.

Le rendement brut est le résultat de la division de l’état locatif par le prix d’achat. La première interrogation repose donc sur l’état locatif. Est-ce que les rentrées d’argent engendrées par notre immeuble sont effectives ou découlent-elles d’un potentiel, d’une réserve locative qui doit encore être réalisée ? Sur la base des conclusions et en cas de potentiel, combien d’années devrais-je attendre pour réaliser ce potentiel et quels sont les risques supportés (construction, autorisation, discussion et négociation avec les locataires, avec les autorités, l’ASLOCA, etc.).

Du côté du dénominateur, nous trouvons le prix d’achat. Là encore des questions se posent. L’immeuble est-il en bon état général, quelle est son année de construction, son époque de construction (qualité), faut-il prévoir des gros investissements de rattrapage, ces travaux sont-ils potentiellement valorisables par les loyers ou uniquement en correction de valeur ?

Voici un résumé d’une situation fictive de 3 immeubles en vente offrant un revenu locatif similaire.

Le premier est en bon état d’entretien. Pas de travaux de rattrapage à prévoir. Pas de possibilité d’augmentation de loyer également car la moyenne actuelle est élevée.

Le deuxième présente un prix plus élevé et des besoins de travaux de rattrapage mais qui permettraient une hausse des loyers dans le temps (travaux à plus-value) en respectant les écueils LDTR, OBLF, etc.

Enfin, le dernier objet présente des besoins de travaux similaires au second bâtiment mais sans possibilité de hausse des loyers. Il s’agit de réels travaux de rattrapage n’améliorant pas le qualitatif et le standard de l’immeuble.

Le premier immeuble offre un rendement constant de 4.29% puisqu’il n’avait pas besoin de travaux et qu’aucune hausse n’était envisageable.
Nous observons une situation au moment de l’achat et une seconde durable après travaux d’investissement.

Le deuxième offre un rendement plus faible lors de l’achat car une bonne partie des travaux est jugée porteuse de plus-value et générant une hausse de l’état locatif dans le temps (admis ici une analyse statique, bien entendu la réalisation du potentiel prendrait quelques années).

Enfin le troisième est offert sur le marché avec le meilleur rendement brut attendu. En revanche, tenant compte des travaux à prévoir pour remettre en état l’objet et le peu de potentiel de hausse des loyers, le rendement brut final est le plus faible.

Il est rappelé ici qu’il s’agit d’une analyse sommaire statique qui permet d’illustrer les potentiels facteurs de variation du rendement. Une analyse dynamique plus fine mettrait en exergue de manière détaillée les impacts et retour sur investissement attendus. De même, cet article s’est concentré sur la partie travaux et travaux à plus-value mais beaucoup d’autres critères pourraient faire varier considérablement le rendement brut offert et effectif (loyer, vacant, structure de charges, type d’affectation, nature et durée des baux, etc.).

En résumé, nous pouvons constater qu’il ne suffit pas de se fier à un rendement qui peut paraître attractif en comparaison d’autres alternatives. Il faut aussi analyser si l’objet est mature ou si des investissements pourraient être répercutés à futur et ainsi créer de la valeur et améliorer la rentabilité.

À propos de Vincent Clapasson

Vincent Clapasson a rejoint m3 GROUPE en 2018. Auparavant, il a travaillé deux ans pour Acanthe SA comme expert immobilier, puis pour le Credit Suisse durant 8 ans. Il y a exercé la fonction d’analyste crédit pour les professionnels de l’immobilier avant de rejoindre les experts internes, avant de prendre la direction de l’équipe des experts internes pour la Suisse romande. Des questions ? Un bien à faire estimer ? Contactez-le.

m3 DEVELOPPEMENT, dirigée par Enzo Lo Bue, dont la mission est de développer des promotions résidentielles de m3 GROUPE, démarre les travaux de Fourches 17. Avec 90% des 30 appartements vendus, cette promotion est un véritable succès.

Fourches 17 est une réalisation 100% m3 puisqu’au-delà du développement, l’architecture, le pilotage et la commercialisation sont gérés au sein même du groupe, fraîchement crée au printemps dernier.

Sur une parcelle de plus de 10’000 m², en zone 5 sur la commune de Cologny, seront construits 30 appartements répartis sur 3 bâtiments avec la norme énergétique THPE (très haute performance énergétique). Ce système bénéficie de panneaux solaires en toiture ainsi que de sondes géothermiques, ce qui réduira fortement la facture énergétique pour chaque propriétaire.

Les appartements sont principalement composés de 3 chambres à coucher et plus de la moitié d’entre eux ont été mis sur le marché à moins de 2 millions de francs.

La commercialisation a été lancée fin juillet et à fin septembre 90% des biens ont été vendus. « Les décisions prises en amont, intégrant la définition de l’emplacement, le choix du terrain, le type de construction et la typologie des appartements, démontrent qu’elles furent les bonnes car les appartements ont été vendus en une vitesse record ! » déclare Enzo Lo Bue, Directeur de m3 DÉVELOPPEMENT.

Premier projet immobilier d’une longue série puisque m3 DÉVELOPPEMENT annonce la construction de 300 logements à Genève sur les trois prochaines années.

Guillaume Barazzone, conseiller administratif de la ville de Genève en charge du Département de l’Environnement Urbain et de la sécurité est l’invité d’Enzo Lo Bue dans Les Clés de l’Immobilier sur Radio Lac. Au sujet de cette émission : la Rade, son aménagement et la biodiversité en ville.

Entretien à retrouver sur la vidéo ci-dessous :

m3, toujours désireux de participer au dynamisme culturel de Genève, soutient le projet Beyond Walls de l’artiste Saype de passage dans notre ville.

m3 GROUPE a la volonté et la responsabilité de s’engager activement dans la vie genevoise et de soutenir, à travers l’art et la culture, de jeunes talents émergents.

Figure internationale du street art, Saype est un des artistes les plus médiatisés et influents du moment (l’artiste figure sur la liste Forbes 30 Under 30, classant les 30 penseurs culturels les plus influents en 2019). Depuis 2013, il peint de gigantesques fresques éphémères sur l’herbe avec de la peinture 100% biodégradable qu’il prépare lui-même.

L’artiste Saype a pour ambition de créer la plus grande chaîne humaine au monde à travers son projet Beyond Walls qui montre des mains entrelacées qui se tendent, se serrent et s’unissent dans un effort commun par-delà tous ces murs qui séparent les humains.

Dans le cadre de ce partenariat, il a été imaginé avec l’artiste de faire passer un message fort en peignant, au Parc des Bastions, les mains d’une jeune réfugiée d’origine Erythréenne et d’une femme suissesse engagée bénévolement comme tutrice au sein de l’association genevoise Reliance, déjà soutenue par d’Abdallah Chatila au travers de sa fondation.

« Nous sommes heureux de soutenir ce projet du jeune artiste Saype et d’enrichir la vie culturelle genevoise. Le fait de véhiculer un vrai message d’union me touche particulièrement. Et puis Genève est une place forte de la défense des droits de l’homme, cela faisait tout son sens de peindre deux mains représentant cette solidarité », s’exprime Abdallah Chatila, Président de m3 GROUPE.

Dès le lundi 16 septembre, après plusieurs jours de réalisation, l’artiste Saype dévoile ses deux œuvres éphémères au Parc de la Grange et au Parc des Bastions.

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Retrouvez Angel Montanes et Bertrand Dominé, deux courtiers immobiliers interviewés par Enzo Lo Bue sur le marché immobilier et du courtage à Genève. Tous les jeudis à 11h30, écoutez Les Clés de l’Immobilier sur Radio Lac.

Retrouvez Antonio Hodgers, Président du Conseil d’Etat et conseiller d’Etat chargé du département du territoire sur Radio Lac dans l’émission Les Clés de l’Immobilier présentée par Enzo Lo Bue.

Présentée par Enzo Lo Bue. Une émission consacrée à Monsieur Abdallah CHATILA, Président de m3 GROUPE.

Rendez-vous sur radiolac.ch !

Présentée par Enzo Lo Bue. Aujourd’hui, nous recevons Madame Francine DE PLANTA, Maire de la Commune de Collonge-Bellerive.

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A l’ouest de Lausanne, non loin du Lac, à l’emplacement de l’ancienne friche industrielle de Maillefer, ce bel ensemble locatif terminé récemment accueille ses habitants. Détails et précisions avec Matthieu Pellet responsable de projets immobiliers chez m3.

Pourriez-vous nous présenter ce vaste projet et les intervenants de sa réalisation?

Matthieu Pellet : Croset Parc est un nouveau quartier de la Commune d’Ecublens qui réunit 7 immeubles de 256 logements locatifs. Pour relever ce défi d’envergure, l’investisseur REInvest Capital a choisi de faire confiance à m3 GROUPE pour en assurer le pilotage de- puis l’entrée en force du PLQ jusqu’à l’entrée des locataires et à la vente des immeubles ainsi valorisés. La conception et la réalisation ont été confiées à l’excellent bureau d’architecture dl-c, designlab-construction et l’exécution à l’entreprise totale HRS REAL ESTATE. Les immeubles ont été récemment livrés après 28 mois de travaux. Dans un contexte où les développements immobiliers s’intensifient dans l’Ouest Lausannois (plus 1 million de m2 réalisable), ce projet connait un franc succès avec la quasi-totalité des logements loués.

Tout beau, tout neuf, ce projet immobilier semble ne rien avoir oublié pour séduire les attentes du marché…de préambule, pourriez-vous nous présenter ce vaste projet et les intervenants de sa réalisation?

M.P. : En effet. nous avons plusieurs types d’appartements allant de 2.5 pièces à 5.5 pièces, soit tous les types ce qui répond précisément au besoin aujourd’hui à Ecublens. L’architecture est contemporaine, elle privilégie des espaces épurés profitant de grandes surfaces vitrées toute hauteur. Les appartements se prolongent sur l’espace naturel du parc par de larges balcons, ou par des terrasses en attique. Chaque logement est pourvu d’armoires encastrées, d’une colonne lave-linge / sèche- linge et d’une cuisine de qualité. La hauteur des appartements est de 2,60 m, soit 20 cm de plus que ce que l’on trouve habituellement dans le canton de Vaud, les finitions sont soignées. Les sept immeubles sont disposés en quinconce de manière à améliorer l’interaction entre les bâtiments et assurer les dégagements de vues. L’idée était de créer un « parc habité » dont les surfaces vertes sont ponctuées par des bâtiments reliés entre eux par un cheminement de mobilité douce. Le concept urbanistique s’appuie également sur la création d’une place publique au centre du nouvel ensemble, ainsi que de grandes surfaces collectives vertes, agrémentées de plantations et de places de jeux.

Cet ensemble a vu le jour au sein d’une nature plaisante et généreuse, atout supplémentaire du lieu. en contre- partie, on peut supposer que les constructeurs ont su y adapter les derniers progrès écologiques et respectueux de l’environnement. Qu’en est-il ?

M.P. : Le nouveau quartier « Croset-Parc » requalifie un site de friche industrielle, anciennement occupé par l’entreprise Maillefer. Proposant une aire de verdure et une végétation qui avait disparu du site depuis son affectation industrielle, le projet offre un environnement de qualité aux futurs habitants. Un potager leur est même mis à disposition. Les bâtiment sont tous labellisés Minergie. La production de chaleur est assurée par une chaudière à gaz à condensation située dans la chaufferie d’un bâtiment, elle est ensuite distribuée vers les sous-stations des chaufferies des autres bâtiments. Un thermostat par pièce permet de régler la température du chauffage au sol. Les panneaux solaires photovoltaïques et thermiques installés sur chaque toiture permettent quant à eux de produire une partie de l’eau chaude sanitaire. Enfin l’énergie de l’air neuf repris dans les appartements est réinjectée dans le réseau de chauffage en hiver et permet de préchauffer l’eau en été.

Une vie moderne au vert mais non loin de la ville est l’une des accroches de vente du programme. Pensez-vous qu’en immobilier, l’argument de proximité et de connexion facilitée (commerces, écoles, transports) soit déterminant aujourd’hui ?

M.P. : C’est primordial. Vous l’avez dit, au vert mais urbain ! Les nouveaux habitants auront des équipements communaux, une toute nouvelle école mitoyenne de quartier, des équipements sportifs et des commerces à proximité, ils profiteront de la bonne desserte de transports en commun (arrêts de bus existants et proximité du m1). L’accent mis sur la mixité de fonctions permettra d’atteindre un équilibre entre habitat et emplois rendant le quartier vivant tout au long de la journée. Afin d’atteindre cet équilibre, 60% des surfaces sont ainsi affectées à l’habitation, 40% aux activités.

Au niveau local, la vocation industrielle de la parcelle n’avait plus lieu d’être et se présentait comme une rupture, une frontière, entre les quartiers alentours. A contrario le développement de ce nouveau quartier s’inscrit, lui, dans le renforcement des liens entre les différents éléments présents et à leur perméabilité. Ainsi, l’école primaire du Croset sera notamment reconnectée à son contexte, un contexte plus chaleureux et agréable. La pluralité des offres dans le nouveau quartier : la future extension du Collège du Croset, le réseau de chemins traversant, l’espace collectif en son centre et l’aire de plantage (culture de proximité) participeront au développement d’une véritable socialisation entre les habitants et les quartiers voisins. Tout cela devrait permettre d’amener de la vie tout au long de la journée et favoriser certainement les rencontres entre habitants, travailleurs et commerçants.

Plus d’information sur www.croset-parc.ch. Cet entretien a été publié dans Flat Magazine.