MARKET – L’immobilier commercial en perspective

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Pour MARKET, Serge Stalder, Directeur de m3 IMMOBILIER COMMERCIAL, passe en revue les différentes tendances du marché immobilier genevois, puisque le risque d’inflation est aujourd’hui encore très faible. L’occasion également de rétablir certaines vérités concernant le réel impact de la crise sanitaire sur le marché de l’immobilier commercial qui, contrairement à certaines idées reçues, a finalement su tenir son rang.

 

serge stalder

QUEL EST, À L’HEURE ACTUELLE, L’ÉTAT DES LIEUX DU MARCHÉ IMMOBILIER ?
En termes de volumes de transactions, il est extrêmement porteur pour la simple et bonne raison que nous avons la chance de bénéficier de taux directeurs de la Banque nationale suisse (BNS) historiquement bas. Cette situation devrait d’ailleurs perdurer – peut-être un an ou deux – dans la mesure où la BNS n’a pas fait état de sa volonté, à court terme, de revoir à la hausse ses taux d’intérêt. De nombreux propriétaires privés installés à Genève veulent profiter de la robustesse de ce marché et réfléchissent très concrètement à vendre tout ou une partie de leur portefeuille immobilier car le marché est actuellement très favorable. Voilà ce qui concerne le marché transactionnel, qui constitue la première activité de notre département. Le second volet de notre activité, à la situation actuelle, est dédié aux locations commerciales qui se scindent, elles-mêmes, en deux parties. Notre travail peut ainsi consister à intervenir au profit d’un propriétaire qui cherche à améliorer le taux d’occupation de ses locaux afin d’en améliorer le rendement, ou alors nous représentons des locataires en quête de nouveaux locaux. Ce sont les deux facettes les plus importantes de la location commerciale.

“NOUS AVONS LA CHANCE DE BÉNÉFICIER DE TAUX DIRECTEURS DE LA BNS HISTORIQUEMENT BAS”

DIRIEZ-VOUS QUE LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL A DAVANTAGE SOUFFERT QUE LE MARCHÉ DES PARTICULIERS DURANT LE PIC DE LA PANDÉMIE DE CORONAVIRUS ?
À court terme, je ne le pense pas. Il faut garder à l’esprit que les contrats en vigueur dans le secteur spécifique de l’immobilier commercial sont des contrats de longue durée. Pendant très longtemps, la norme de ce type de contrat était d’ailleurs de dix ans. Désormais, en moyenne, les nouveaux baux se concluent davantage autour de cinq ans, ce qui reste tout de même important. Fort de ce postulat, il est plus difficile de se dédire de ce type de contrats, ce qui garantit une certaine stabilité. Autre facteur de stabilité, à cause de la crise que nous traversons depuis 18 mois, les propriétaires ont privilégié une position attentiste, adoptant une posture de « wait and see ». Ces deux éléments ont eu pour effet de contribuer à une relative stabilité du marché.

“LE RECOURS AU COWORKING VA FORTEMENT S’ACCÉLÉRER”

LE RECOURS MASSIF AU TÉLÉTRAVAIL DURANT LA CRISE AURA-T-IL UNE INFLUENCE SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL ?
Nous avions déjà perçu l’émergence du télétravail avant la crise mais il est certain que cette tendance s’est accélérée à une vitesse fulgurante. En quelques mois, les entreprises ont fait des progrès colossaux en la matière, là où en temps normal elles auraient, peut-être, mis deux ou trois ans à s’adapter. Toutefois, travailler à son domicile nécessite de bénéficier d’excellentes conditions techniques, et est plus difficile si vous avez des enfants en bas âge dont vous devez vous occuper en plus de gérer les affaires courantes. Mais il y a de vrais avantages à travailler à la maison. Lorsque certains de vos travaux nécessitent de la concentration, vous n’êtes pas dérangé par vos collègues ou par les incessantes requêtes des uns et des autres. Le télétravail va certainement trouver son rythme de croisière, à raison de un à trois jours par semaine, mais je ne pense pas que cela deviendra la norme. En effet, l’être humain est un animal social qui a besoin de contacts et d’échanger de manière plus transversale avec ses collègues, ses responsables ou encore ses clients. J’ai coutume de dire : « you will never be able to email a handshake ». Littéralement : vous ne pourrez jamais envoyer une poignée de mains par email. Vous n’avez absolument pas le même ressenti ni la même perception quand vous devez mener une transaction difficile via écrans interposés qu’en face-à-face. Le côté émotionnel est difficilement palpable en visioconférence alors que son importance est capitale lorsque vous menez des négociations.

MÊME S’IL NE DEVIENT PAS LA NORME « 5/5 JOURS » MAIS ABOUTIT PLUTÔT À UNE FORME D’ÉQUILIBRE PRÉSENTIEL/DISTANCIEL, LE TÉLÉTRAVAIL VA FORCÉMENT BOULEVERSER LES HABITUDES DE TRAVAIL DE TOUT UN CHACUN, CERTAINS RÉAMÉNAGEMENTS D’ESPACES ÉTANT INÉVITABLES. COMMENT APPRÉHENDER CETTE NOUVELLE DONNE ?
En termes de surfaces, on pourrait effectivement s’imaginer que si les gens travaillent à 40, voire à 50 % en dehors de leur bureau, ils auront, de fait, besoin de moins d’espaces de travail. Mais je ne pense pas que cela sera aussi marqué et radical. Le terme de réaménagement, comme vous l’évoquez, me semble, en effet, plus approprié. L’architecture des espaces de travail va être considérablement remodelée. Nous allons avoir davantage de lieux d’échanges comme des salles de conférences, des cafétérias ou encore de plus petits espaces où les collaborateurs pourront échanger à deux ou à trois en toute discrétion. Alors oui, il est possible, qu’à terme, nous assistions à un léger fléchissement, de l’ordre de 10 à 15 %, de la demande de locaux de bureaux. Mais cela ne sera pas une baisse massive comme nous pouvons l’entendre. Comme évoqué précédemment, les gens auront toujours besoin de contact social. En outre, le recours au coworking va fortement s’accélérer aussi. Nous-mêmes, nous allons développer et renforcer notre concept m3 NOMADE qui va contribuer à cette nouvelle flexibilité des modes de travail. Mais ce n’est pas pour autant que le marché de la location de bureau va s’effondrer. Tous les emplacements situés en centre-ville de Genève vont rester très prisés et convoités par de nombreuses catégories professionnelles comme les avocats ou les fiduciaires. En revanche, les grandes entreprises vont davantage se « décentraliser » vers de nouveaux centres d’affaires en plein développement comme Pont-Rouge, Green City ou encore le quartier de l’Étang, situé à quelques encablures de l’aéroport.

“DEPUIS 18 MOIS, LES PROPRIÉTAIRES ONT PRIVILÉGIÉ UNE POSITION ATTENTISTE, ADOPTANT UNE POSTURE DE « WAIT AND SEE »”

QUELS SONT LES AVANTAGES POUR CES GRANDES ENTREPRISES À S’ÉTABLIR EN MARGE DU CENTRE HISTORIQUE DE GENÈVE ?
Tout d’abord, la structure des bâtiments est complètement différente. Dans les quartiers que je mentionnais dans la question précédente, ces grandes entreprises disposent de constructions neuves, modernes, lumineuses et totalement flexibles en termes d’aménagement intérieur. En outre, ces immeubles sont complètement digitalisés et « digitalisables » ce qui n’est pas vraiment le cas des structures du centre-ville où, d’un bureau à l’autre, le WiFi ne fonctionne pas correctement. Pour moi, un bâtiment recherché repose sur le triptyque « modernité, accessibilité, urbanité, ». Outre la modernité que je viens d’évoquer, l’accessibilité est également essentielle dans la mesure où les gens utilisent de moins en moins leurs voitures et veulent des centres hyper connectés avec des stations de bus et autres gares de trams à proximité. Tout aussi important, l’urbanité. Il doit y avoir de la vie autour des bâtiments de bureau. Les gens ont envie de faire du shopping durant leur pause-déjeuner, ou encore de profiter d’une offre élargie de petits restaurants alentour. Après le travail, ils ont envie de se retrouver et de décompresser entre collègues.

À L’HEURE ACTUELLE, DE QUELLE SURFACE LOCATIVE TOTALE VOTRE ENTITÉ m3 IMMOBILIER COMMERCIAL DISPOSE-T-ELLE ?
Nous avons encore des surfaces disponibles que j’estimerais, peu ou prou à 10 000 mètres carrés sur Pont-Rouge Esplanade. Ceci tient essentiellement au fait qu’un projet hôtelier initialement situé dans le quartier de Lancy Pont-Rouge, n’a pu aboutir, l’exploitant ayant préféré renoncer à cause de la crise. Cela nous a permis de passer de 3000 mètres carrés disponibles, à environ 10 000 mètres carrés. Ce quartier est ultra-connecté et dispose de nombreux avantages puisque vous avez absolument tous types de transports publics à disposition : trams, trains, bus, mais aussi un vaste parking. Je suis persuadé que ce quartier deviendra un véritable centre urbain. Nous commercialisons aussi à Plan-les-Ouates le « Stellar », un immeuble situé en zone FTI (Fondation pour les terrains industriels), ce qui est particulièrement approprié pour des activités telles que les laboratoires, les horlogers ou encore des petits artisans. Ce n’est pas un bâtiment de bureaux au sens strict et toutes ces activités pourront s’y épanouir pleinement.

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« Nous avons une place centrale au sein d’un projet »

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Pilote, un métier méconnu et pourtant si nécessaire à l’accomplissement de projets immobiliers d’envergure. Directeur de m3 MANAGEMENT DE PROJETS, Fabrice Chassaud revient en images sur le rôle de son entité et ses activités.

 

Quelles sont les activités de m3 MANAGEMENT DE PROJETS ?
Nous suivons les projets en développement pour des institutions, qu’elles soient privées ou publiques. Bien souvent, ces projets sont complexes, d’où le besoin de faire appel à des experts qui vont mettre leur savoir au services du maître d’ouvrage pour lui permettre d’atteindre ses objectifs.

Qu’appelle-t-on un pilote immobilier ?
Nous sommes assimilés à un pilote car nous avons une place centrale au sein d’un projet et nous nous occupons de tout. C’est nous qui allons coordonner le travail des différents mandataires et mettre tout cela en musique. Le savoir-faire est important et c’est également le cas du « savoir-faire faire ». Notre objectif est de mettre en place une organisation permettant au maître d’ouvrage de réaliser ses objectifs. Nous allons dans ce cadre identifier les différentes étapes du projet dans ses moindres détails et d’une manière plus globale. Note but est de nous assurer que les orientations du maître d’ouvrage soient prises en considération, que cela soit en termes de délais, de qualité ou de planification.

Quels sont les enjeux de votre quotidien ?
Nous sommes tous au service d’un projet. Aujourd’hui, notre quotidien est d’anticiper afin de proposer des solutions au maître d’ouvrage. Pour cela, nous nous servons de toute notre expérience. Nous sommes une dizaine au sein de l’équipe, soit une centaine d’années d’expériences si on les additionne. En fonction des besoins du maître d’ouvrage, chacun apporte sa solution, selon son expertise.

Quels sont vos projets phares ?
En début d’année, nous avons livré à leurs propriétaires House of Missions, projet architectural conçu pour les missions diplomatiques et les organisations internationales situé au Petit-Saconnex. Nous avons également mené à bien Stellar, bâtiment industriel à Plan-les-Ouates. De nombreux concepts de restaurants et de logements sont en outre développés par nos soins. La construction de deux usines de fabrication de masques de protection basées à Genève et en France était aussi de notre responsabilité. Enfin, nous sommes à l’origine de la mise en place des centres de test et de vaccination de m3 SANITRADE à Genève.

Quelle est la force de m3 GROUPE ?
Ce qui fait la force de m3 GROUPE, c’est d’abord la diversité de ses activités qui sont par ailleurs très complémentaires. Cette forme de synergie développée à travers les différents métiers et expériences de chacun, nous ne pouvons la trouver que dans un groupe tel que le nôtre.

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« Avec le télétravail, les espaces de bureaux vont complètement se restructurer »

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À l’instar des autres secteurs économiques, l’immobilier commercial est impacté par la crise sanitaire. Directeur de m3 IMMOBILIER COMMERCIAL, Serge Stalder revient en vidéo sur les conséquences de ce changement de paradigme pour son marché.

Quelle est votre analyse du marché de l’immobilier commercial ?
La situation de l’immobilier commercial est actuellement plutôt difficile. La demande a plutôt tendance à stagner. Nous voyons que les propriétaires diffèrent un certain nombre de décisions et reportent à plus tard des déménagements, des relocalisations ou des regroupements. Ils attendent de savoir ce qui va se passer à l’issue de la crise sanitaire que nous traversons.

Quelles sont les tendances à venir pour l’immobilier commercial ?
Cela va dépendre de l’emplacement des objets. Ceux installés au centre-ville seront toujours extrêmement recherchés. En revanche, les biens situés en périphérie vont avoir plus de problèmes à rebondir. À moins que ces derniers proposent des immeubles et bureaux modernes, nouveaux et aux infrastructure bien pensées. Pour être attractifs, ils devront également offrir une grande flexibilité, des possibilités de digitalisation importantes et des normes énergétiques élevées.

Quel a été l’impact du télétravail sur les surfaces de travail ?
Avec ce mode de travail, les espaces de bureaux vont complètement se restructurer. Les grands open-spaces où des rangées de collaborateurs occupaient le même espace ne sont pas destinés à perdurer. La tendance sera plutôt à de nouvelles géométries mêlant îlots de travail à espaces d’échanges, cabines individuelles, salles de réunion, cafétérias, voire lieux de relaxation.

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