Le nouvel hôtel design et lifestyle ‘Afterwork’ vient d’ouvrir ses portes à Etoy dans la ZI Littoral Park. Situé entre Genève et Lausanne, dans un décor industriel, l’établissement 4 étoiles est composé de deux bâtiments distincts par leur volumétrie et l’organisation de leurs façades respectives.

Retour sur l’évolution du chantier avec une interview de François Lemercier, Responsable du projet.

François Lemercier, Responsable de projet, qui a su mener à bien la réalisation d’Afterwork.

Comment est né le projet ?

Ces dernières années, la zone d’activité Littoral Parc s’est développée et est devenue la plus grande zone d’activité du canton de Vaud avec plus de 250 entreprises qui y sont installées. La création d’un hôtel faisait alors tout son sens.

Quand nous avons repris les travaux en 2018 le bâtiment était déjà bien avancé. Nous avions un locataire unique, un groupe hôtelier londonien, qui

Chacune des 136 chambres dispose d’un papier peint exclusif et différent.

avait un cahier des charges évolutif pour 188 chambres avec un planning d’ouverture court et, ensemble, nous avons fait évoluer le projet.

Quelles modifications avez-vous apporté au projet ?

Nous sous sommes rendus compte qu’il était possible d’optimiser les surfaces et les volumes afin d’éviter de réaliser des travaux en sous œuvre, par exemple un parking enterré. Par conséquent nous avons préféré faire un bâtiment sur pilotis doté de places au rez-de-chaussée afin d’optimiser les accès ainsi que les coûts de construction.

Le projet avançait puis notre locataire nous a informé en 2019 vouloir augmenter le nombre de chambres. Nous nous sommes retrouvés à Londres, où son siège social est installé, et ensemble nous avons revu le cahier des charges afin de passer de 188 à 212 chambres et d’en faire un hôtel business ‘MICE’. Lorsqu’un changement comme celui-ci intervient notre défi est d’inscrire ces modifications au mieux dans le planning afin d’éviter un arrêt du chantier et une augmentation des couts.   C’est ce que nous avons réussi à faire tout en réduisant au maximum les démarches administratives pour ne pas ralentir les travaux.

Après la crise du Covid, m3, déjà propriétaire, a décidé de reprendre également l’exploitation de l’hôtel et de l’adapter aux nouvelles exigences du marché.

Est-ce que « nouvel exploitant » veut dire « nouveau projet » ?

Le projet a en effet été modifié mais davantage dû à la conjoncture qu’au nouveau locataire. Après la pandémie, on s’est aperçu que le marché avait changé et que les attentes et les besoins de notre clientèle ciblée étaient différents. Nous avons dû nous réinventer et adapter nos prestations : nous avons décidé de proposer des séjours dits « long stay » ou «mid stay » en plus des chambres à la nuitée afin de cibler une clientèle davantage internationale.

Un hôtel qui se veut lieu de vie, avec entre autre 5 salles de conférence
et des espaces de travail co-working.

Nous avons donc repensé les surfaces intérieures pour répondre parfaitement à ce nouveau cahier des charges. L’hôtel a réduit le nombre de chambres (de 212 à 136) mais celles-ci se veulent plus accueillantes et plus familiales dans une région peu concurrentielle en termes d’offre hôtelière. La proximité de l’autoroute et du train, le développement d’activités, la création de salles de conférences et l’ouverture d’un restaurant, permettent de faire venir une clientèle encore plus large que celle de l’hôtel. Aussi, nous comptons non plus deux mai cinq typologies de chambres qui sont proposées à nos clients, qui se distinguent non seulement par leur surface (de 18 à 46 m2) mais également par leurs fonctionnalités et les services proposés.

Afterwork, c’est aussi un restaurant HOME et un bar design avec une carte de cocktails maison.

Aujourd’hui comment est composé l’hôtel ?

Le complexe hôtelier comprend deux bâtiments reliés par deux passerelles :  un bâtiment « jour » incluant restauration, espaces de coworking et salles de conférence, et un bâtiment « nuit » doté de 136 chambres. Les clients pourront ainsi facilement naviguer d’un côté à l’autre, tout en restant à l’intérieur de l’hôtel.

Situé à Etoy, Afterwork est un lieu idéal pour découvrir la région
ou se retrouver à mi-chemin entre Genève et Lausanne.

Quel était votre rôle sur l’ensemble du projet ?

En qualité de représentant du propriétaire, j’ai coordonné les travaux avec l’entreprise totale selon le cahier des charges de l’exploitant. J’ai ainsi géré autant les aspects techniques, juridiques que financiers, en fournissant un reporting précis et régulier, jusqu’à l’achèvement du projet.

Un service 24/7 permet une vraie flexibilité et la totale liberté dans les départs et arrivées.

Pouvez-vous nous présenter votre parcours ?

Je suis ingénieur civil de formation avec un master en environnement habitat et énergie. Je suis arrivé en Suisse en 2011. J’ai tout d’abord travaillé en direction de travaux chez Losinger Marazzi quelques années, puis dans le département Building Consultancy du groupe CBRE avant d’arriver chez m3 IMMOBILIER au sein du département Management de projets en 2019. Au quotidien je gère plusieurs projets simultanément et j’ai démarré celui de l’hôtel à Etoy dès mon arrivée au sein du groupe.

Quels ont été les challenges de ce projet ?

Nous avons fait face à de nombreux imprévus : entre un changement de cahier des charges, un changement de locataire, une pandémie et une crise énergétique. Nous avons dû faire preuve d’agilité, de réactivité et de créativité afin d’optimiser ce projet et de réguler les dépenses. Au fil des travaux nous avons travaillé en étroite collaboration et en toute transparence avec les autorités : le syndic, mais aussi tous les différents interlocuteurs de la commune qui nous ont réellement soutenus pendant toutes ces phases de modifications, et qui ont validé chacune de nos avancées.

Aujourd’hui l’hôtel s’affirme comme une réalisation performante tant dans sa capacité de service que dans le rapport coût-qualité.

Le succès de ce projet repose sur l’adaptabilité de m3 IMMOBILIER face aux exigences de ses clients et sur sa capacité de penser l’immobilier autrement.

François Lemercier
Responsable de projets
m3 MANAGEMENT DE PROJETS

Des questions ? Un projet immobilier en tête ? Contactez-le.

Responsable d’environ 45% de la consommation finale d’énergie en Suisse selon l’Office fédéral de l’énergie, le secteur de l’immobilier représente un enjeu majeur de la transition écologique. Durabilité, nouveaux règlements, risques de pénurie d’énergie : quel est l’impact sur la valeur des immeubles et la prise des décisions ?

Face à l’urgence climatique, des mesures d’adaptation sont mises en œuvre au niveau fédéral comme au niveau cantonal. Le climat géopolitique et la hausse globale des prix viennent à renforcer la politique énergétique.

Le Plan climat cantonal (PCC) a comme objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 60% d’ici 2030 et atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 malgré la hausse de population. À Genève, le seuil de l’IDC (indice de dépense de chaleur) est fixé à 450 MJ/m².an et concerne environ 60% du parc bâti. À titre indicatif, la valeur IDC d’une nouvelle construction à usage d’habitation est d’environ 200 MJ/m².an.

Un bâtiment mal isolé ou vétuste peut augmenter considérablement les charges d’exploitation et les frais d’entretien. D’autre part, une augmentation des charges s’appliquerait aussi aux locataires d’appartements à cause de la hausse des prix du mazout et du gaz. Ce sont des facteurs qui peuvent diminuer l’attractivité ainsi que la valeur d’un bien immobilier. 

Travaux de rénovation pour améliorer l’efficacité énergétique d’un bien immobilier :

• Améliorer l’enveloppe thermique du bâtiment : façade, fenêtres et/ou toiture.
• Moderniser les installations techniques (ventilation, éclairage, appareils ménagers, etc.).
• Remplacer les installations de chauffage à mazout, à gaz ou à l’électricité par des énergies renouvelables ou de récupération de chaleur telles que la pompe à chaleur, le chauffage à distance, les panneaux solaires ou la chaudière au bois.
• Assurer une exploitation optimale des installations techniques de chauffage. Un chauffagiste en charge d’exploitation peut effectuer des réglages nécessaires pour baisser la consommation d’énergie (programme éco21).

Aujourd’hui, les investisseurs sont des plus en plus intéressés par les aspects environnementaux, sociétaux et de gouvernance (ESG). Une approche durable peut réduire à long terme les risques, optimiser les rendements, être conforme avec la législation pour l’efficience énergétique des bâtiments, assurer le confort des occupants. Sans oublier les subventions énergétiques qui permettent de rentabiliser plus rapidement. La transition énergétique : un défi, mais aussi une opportunité ! 

Lydia DUMONT
Expert immobilier / architecte
m3 IMMOBILIER COMMERCIAL 

Des questions ? Un bien à faire estimer ? Contactez-la.

Pour MARKET, Serge Stalder, Directeur de m3 IMMOBILIER COMMERCIAL, passe en revue les différentes tendances du marché immobilier genevois, puisque le risque d’inflation est aujourd’hui encore très faible. L’occasion également de rétablir certaines vérités concernant le réel impact de la crise sanitaire sur le marché de l’immobilier commercial qui, contrairement à certaines idées reçues, a finalement su tenir son rang.

QUEL EST, À L’HEURE ACTUELLE, L’ÉTAT DES LIEUX DU MARCHÉ IMMOBILIER ?
En termes de volumes de transactions, il est extrêmement porteur pour la simple et bonne raison que nous avons la chance de bénéficier de taux directeurs de la Banque nationale suisse (BNS) historiquement bas. Cette situation devrait d’ailleurs perdurer – peut-être un an ou deux – dans la mesure où la BNS n’a pas fait état de sa volonté, à court terme, de revoir à la hausse ses taux d’intérêt. De nombreux propriétaires privés installés à Genève veulent profiter de la robustesse de ce marché et réfléchissent très concrètement à vendre tout ou une partie de leur portefeuille immobilier car le marché est actuellement très favorable. Voilà ce qui concerne le marché transactionnel, qui constitue la première activité de notre département. Le second volet de notre activité, à la situation actuelle, est dédié aux locations commerciales qui se scindent, elles-mêmes, en deux parties. Notre travail peut ainsi consister à intervenir au profit d’un propriétaire qui cherche à améliorer le taux d’occupation de ses locaux afin d’en améliorer le rendement, ou alors nous représentons des locataires en quête de nouveaux locaux. Ce sont les deux facettes les plus importantes de la location commerciale.

“NOUS AVONS LA CHANCE DE BÉNÉFICIER DE TAUX DIRECTEURS DE LA BNS HISTORIQUEMENT BAS”

DIRIEZ-VOUS QUE LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL A DAVANTAGE SOUFFERT QUE LE MARCHÉ DES PARTICULIERS DURANT LE PIC DE LA PANDÉMIE DE CORONAVIRUS ?
À court terme, je ne le pense pas. Il faut garder à l’esprit que les contrats en vigueur dans le secteur spécifique de l’immobilier commercial sont des contrats de longue durée. Pendant très longtemps, la norme de ce type de contrat était d’ailleurs de dix ans. Désormais, en moyenne, les nouveaux baux se concluent davantage autour de cinq ans, ce qui reste tout de même important. Fort de ce postulat, il est plus difficile de se dédire de ce type de contrats, ce qui garantit une certaine stabilité. Autre facteur de stabilité, à cause de la crise que nous traversons depuis 18 mois, les propriétaires ont privilégié une position attentiste, adoptant une posture de « wait and see ». Ces deux éléments ont eu pour effet de contribuer à une relative stabilité du marché.

“LE RECOURS AU COWORKING VA FORTEMENT S’ACCÉLÉRER”

LE RECOURS MASSIF AU TÉLÉTRAVAIL DURANT LA CRISE AURA-T-IL UNE INFLUENCE SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL ?
Nous avions déjà perçu l’émergence du télétravail avant la crise mais il est certain que cette tendance s’est accélérée à une vitesse fulgurante. En quelques mois, les entreprises ont fait des progrès colossaux en la matière, là où en temps normal elles auraient, peut-être, mis deux ou trois ans à s’adapter. Toutefois, travailler à son domicile nécessite de bénéficier d’excellentes conditions techniques, et est plus difficile si vous avez des enfants en bas âge dont vous devez vous occuper en plus de gérer les affaires courantes. Mais il y a de vrais avantages à travailler à la maison. Lorsque certains de vos travaux nécessitent de la concentration, vous n’êtes pas dérangé par vos collègues ou par les incessantes requêtes des uns et des autres. Le télétravail va certainement trouver son rythme de croisière, à raison de un à trois jours par semaine, mais je ne pense pas que cela deviendra la norme. En effet, l’être humain est un animal social qui a besoin de contacts et d’échanger de manière plus transversale avec ses collègues, ses responsables ou encore ses clients. J’ai coutume de dire : « you will never be able to email a handshake ». Littéralement : vous ne pourrez jamais envoyer une poignée de mains par email. Vous n’avez absolument pas le même ressenti ni la même perception quand vous devez mener une transaction difficile via écrans interposés qu’en face-à-face. Le côté émotionnel est difficilement palpable en visioconférence alors que son importance est capitale lorsque vous menez des négociations.

MÊME S’IL NE DEVIENT PAS LA NORME « 5/5 JOURS » MAIS ABOUTIT PLUTÔT À UNE FORME D’ÉQUILIBRE PRÉSENTIEL/DISTANCIEL, LE TÉLÉTRAVAIL VA FORCÉMENT BOULEVERSER LES HABITUDES DE TRAVAIL DE TOUT UN CHACUN, CERTAINS RÉAMÉNAGEMENTS D’ESPACES ÉTANT INÉVITABLES. COMMENT APPRÉHENDER CETTE NOUVELLE DONNE ?
En termes de surfaces, on pourrait effectivement s’imaginer que si les gens travaillent à 40, voire à 50 % en dehors de leur bureau, ils auront, de fait, besoin de moins d’espaces de travail. Mais je ne pense pas que cela sera aussi marqué et radical. Le terme de réaménagement, comme vous l’évoquez, me semble, en effet, plus approprié. L’architecture des espaces de travail va être considérablement remodelée. Nous allons avoir davantage de lieux d’échanges comme des salles de conférences, des cafétérias ou encore de plus petits espaces où les collaborateurs pourront échanger à deux ou à trois en toute discrétion. Alors oui, il est possible, qu’à terme, nous assistions à un léger fléchissement, de l’ordre de 10 à 15 %, de la demande de locaux de bureaux. Mais cela ne sera pas une baisse massive comme nous pouvons l’entendre. Comme évoqué précédemment, les gens auront toujours besoin de contact social. En outre, le recours au coworking va fortement s’accélérer aussi. Nous-mêmes, nous allons développer et renforcer notre concept m3 NOMADE qui va contribuer à cette nouvelle flexibilité des modes de travail. Mais ce n’est pas pour autant que le marché de la location de bureau va s’effondrer. Tous les emplacements situés en centre-ville de Genève vont rester très prisés et convoités par de nombreuses catégories professionnelles comme les avocats ou les fiduciaires. En revanche, les grandes entreprises vont davantage se « décentraliser » vers de nouveaux centres d’affaires en plein développement comme Pont-Rouge, Green City ou encore le quartier de l’Étang, situé à quelques encablures de l’aéroport.

“DEPUIS 18 MOIS, LES PROPRIÉTAIRES ONT PRIVILÉGIÉ UNE POSITION ATTENTISTE, ADOPTANT UNE POSTURE DE « WAIT AND SEE »”

QUELS SONT LES AVANTAGES POUR CES GRANDES ENTREPRISES À S’ÉTABLIR EN MARGE DU CENTRE HISTORIQUE DE GENÈVE ?
Tout d’abord, la structure des bâtiments est complètement différente. Dans les quartiers que je mentionnais dans la question précédente, ces grandes entreprises disposent de constructions neuves, modernes, lumineuses et totalement flexibles en termes d’aménagement intérieur. En outre, ces immeubles sont complètement digitalisés et « digitalisables » ce qui n’est pas vraiment le cas des structures du centre-ville où, d’un bureau à l’autre, le WiFi ne fonctionne pas correctement. Pour moi, un bâtiment recherché repose sur le triptyque « modernité, accessibilité, urbanité, ». Outre la modernité que je viens d’évoquer, l’accessibilité est également essentielle dans la mesure où les gens utilisent de moins en moins leurs voitures et veulent des centres hyper connectés avec des stations de bus et autres gares de trams à proximité. Tout aussi important, l’urbanité. Il doit y avoir de la vie autour des bâtiments de bureau. Les gens ont envie de faire du shopping durant leur pause-déjeuner, ou encore de profiter d’une offre élargie de petits restaurants alentour. Après le travail, ils ont envie de se retrouver et de décompresser entre collègues.

À L’HEURE ACTUELLE, DE QUELLE SURFACE LOCATIVE TOTALE VOTRE ENTITÉ m3 IMMOBILIER COMMERCIAL DISPOSE-T-ELLE ?
Nous avons encore des surfaces disponibles que j’estimerais, peu ou prou à 10 000 mètres carrés sur Pont-Rouge Esplanade. Ceci tient essentiellement au fait qu’un projet hôtelier initialement situé dans le quartier de Lancy Pont-Rouge, n’a pu aboutir, l’exploitant ayant préféré renoncer à cause de la crise. Cela nous a permis de passer de 3000 mètres carrés disponibles, à environ 10 000 mètres carrés. Ce quartier est ultra-connecté et dispose de nombreux avantages puisque vous avez absolument tous types de transports publics à disposition : trams, trains, bus, mais aussi un vaste parking. Je suis persuadé que ce quartier deviendra un véritable centre urbain. Nous commercialisons aussi à Plan-les-Ouates le « Stellar », un immeuble situé en zone FTI (Fondation pour les terrains industriels), ce qui est particulièrement approprié pour des activités telles que les laboratoires, les horlogers ou encore des petits artisans. Ce n’est pas un bâtiment de bureaux au sens strict et toutes ces activités pourront s’y épanouir pleinement.

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Pilote, un métier méconnu et pourtant si nécessaire à l’accomplissement de projets immobiliers d’envergure. Directeur de m3 MANAGEMENT DE PROJETS, Fabrice Chassaud revient en images sur le rôle de son entité et ses activités.

À l’instar des autres secteurs économiques, l’immobilier commercial est impacté par la crise sanitaire. Directeur de m3 IMMOBILIER COMMERCIAL, Serge Stalder revient en vidéo sur les conséquences de ce changement de paradigme pour son marché.

Quelles sont les tendances à venir pour l’immobilier commercial ?
Cela va dépendre de l’emplacement des objets. Ceux installés au centre-ville seront toujours extrêmement recherchés. En revanche, les biens situés en périphérie vont avoir plus de problèmes à rebondir. À moins que ces derniers proposent des immeubles et bureaux modernes, nouveaux et aux infrastructure bien pensées. Pour être attractifs, ils devront également offrir une grande flexibilité, des possibilités de digitalisation importantes et des normes énergétiques élevées.

Quel a été l’impact du télétravail sur les surfaces de travail ?
Avec ce mode de travail, les espaces de bureaux vont complètement se restructurer. Les grands open-spaces où des rangées de collaborateurs occupaient le même espace ne sont pas destinés à perdurer. La tendance sera plutôt à de nouvelles géométries mêlant îlots de travail à espaces d’échanges, cabines individuelles, salles de réunion, cafétérias, voire lieux de relaxation.

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