Le marché de l’investissement immobilier 2023 et les perspectives 2024 à Genève : une reprise progressive en vue ?
Quelles sont les nouvelles dynamiques de l’immobilier résidentiel et commercial ? Découvrez l’analyse complète de notre expert immobilier Lydia Dumont :
Lydia DUMONT
Expert immobilier / architecte
m3 IMMOBILIER COMMERCIAL
Des questions ? Un bien à faire estimer ? Contactez-la.
Piloter de nouveaux projets, c’est prendre part à ce que la cité sera demain. C’est aussi l’activité la plus exigeante du domaine de l’immobilier parce qu’elle mobilise des compétences multiples qui doivent opérer en parfaite synergie sur la durée, sans jamais perdre de vue la vision de départ. Construire mieux et autrement, c’est l’objectif que s’est fixé Fabrice Chassaud en assurant la direction de Directeur m3 MANAGEMENT DE PROJETS. Entretien.
FABRICE CHASSAUD, POUVEZ-VOUS NOUS PRÉSENTER VOTRE PARCOURS ?
Passionné par la construction et l’architecture depuis mon plus jeune âge, j’ai tout d’abord débuté mon cursus par un brevet de technicien en architecture. Plus que tout, j’avais un besoin de me former immédiatement au métier et d’entrer dans le vif du sujet le plus rapidement possible. Je me suis tout naturellement tourné vers la voie artistique et technique plutôt que générale. Au sortir de l’adolescence, je me suis retrouvé sur le terrain et j’ai réalisé mes premières esquisses dans une agence d’architecture. Mon objectif, pour participer au monde de demain et intervenir sur l’habitat, était de devenir architecte. J’ai donc rejoint l’École Nationale Supérieure d’Architecture de Marseille pour préparer, dans un premier temps, le DEFA (Diplôme d’études fondamentales en architecture) puis le diplôme d’architecte DPLG (diplômé par le Gouvernement), l’équivalent de l’EPF (École Polytechnique Fédérale) en Suisse. J’ai ensuite finalisé mon cursus par des études approfondies en architecture parasismique et une formation en management.
POUVEZ-VOUS NOUS PRÉSENTER VOS PROJETS ÉCORESPONSABLES PHARES ?
Lorsque je regarde derrière moi, je peux dire que j’ai eu l’opportunité de travailler sur différents projets, à différentes échelles et qui ont pris en considération les critères de durabilité. J’en citerai trois. La construction de la Faculté des sciences sociales et politiques et de la Faculté des géosciences et de l’environnement, bâtiment de plus de 30 000 m2 pour lequel nous avions trouvé les solutions pour répondre aux critères de Minergie P-Eco. Le bâtiment Japan Tobacco International fut non seulement une belle prouesse architecturale, mais également un bâtiment durable avec notamment sa structure porteuse métallique.
J’ai également eu la chance de participer au développement d’un écoquartier dans l’Ouest lausannois, dont l’objectif était la labellisation Site 2000 Watts, qui permet non seulement aux communes et aux investisseurs d’atteindre les objectifs en termes de durabilité à travers les différents cycles de vie, mais aussi de coopérer avec la population pour mettre en place une démarche participative par exemple. Les enjeux sont orientés sur le quartier et son environnement. Chaque bâtiment avait également son propre label à respecter avec ses propres critères. Le label DGNB Or, dans le cas présent.
Lorsque je regarde au sein de m3 IMMOBILIER, nous avons réalisé le bâtiment Stellar ainsi qu’Esplanade3 Pont-Rouge, qui respectent le label Minergie. Pour ce dernier projet, la proximité de la gare et du tramway favorise la mobilité douce. Il est intéressant de noter que des sondes géothermiques assurent en grande partie le chauffage du bâtiment. Nous avons également étudié les indices U et G des verres de façade pour une meilleure maîtrise du concept énergétique et des consommations du bâtiment. Point notable, le maître d’ouvrage a donné son accord pour évacuer une partie des terres par train (en lieu et place des camions) pour atténuer l’impact environnemental.
Nous avons également mené à bien House of Missions, en collaboration avec les SIG, qui construisent l’un des plus grands réseaux thermiques écologiques grâce à l’eau du lac. Nous étudions aussi un projet d’habitation totalement autonome. Comme vous le voyez, nous sommes sur tous les fronts et à toutes les échelles.
COMMENT PENSEZ-VOUS VOS PROJETS IMMOBILIERS AU REGARD DES ENJEUX DE DÉVELOPPEMENT DURABLE ?
La durabilité est un enjeu majeur mondial. En Suisse, la transformation et la déconstruction de bâtiments génèrent plus de 17 millions de tonnes de déchets par année. À l’heure où les voix s’élèvent, où les personnes prennent de plus en plus conscience de la problématique liée à l’écologie, il nous appartient, à nous hommes de l’art, de concevoir et de développer des projets qui vont dans ce sens et répondent aux préoccupations mondiales. Tous les projets sont différents de par leur situation, leur fonctionnalité, leurs contraintes propres, etc. Mais chacun des projets aujourd’hui se doit de répondre aux critères de durabilité. Avant même les premières esquisses, lors de la programmation, nous mettons sur la table les enjeux économiques, mais aussi les critères énergétiques et de durabilité. Nous partageons ensuite ces données avec l’équipe de projet qui est amenée à concevoir le projet.
Nous avons une approche qui inclut systématiquement des réflexions écologiques dès le début de la planification. Nous portons notre réflexion sur les dernières innovations des matériaux et des méthodes de construction qui garantissent une consommation minimale de ressources et de matières premières et analysons tous les scenarii possibles. La conception est un juste équilibre entre l’économie, l’écologie et la société. Avant tout, nous développons des bâtiments basse consommation grâce à des pratiques de base indispensables. Tout d’abord, une bonne isolation thermique pour diminuer les déperditions, donc les besoins en énergie, tout en s’assurant de la bonne qualité de mise en œuvre. Pour y répondre, nous sollicitons les produits naturels tels que la laine de pierre, mais également la mise en œuvre de fenêtres à double ou triple vitrage qui va permettre de laisser rentrer la lumière tout en diminuant les pertes caloriques. Les protections solaires ont également un impact important sur la maîtrise de l’énergie. L’orientation du ou des bâtiments en fonction des conditions de l’assiette foncière, de l’environnement, permet d’optimiser les apports d’énergies naturelles mais également de minimiser les pertes.
La forme du bâtiment joue également un rôle dans le développement du projet. Évidemment, l’aspect esthétique est mis en avant, mais nous comprenons bien que plus le bâtiment expose une surface extérieure importante, plus il y aura de déperditions. Nous nous intéressons donc au rapport entre le volume et la surface pour avoir un projet le plus efficace possible tout en ne perdant pas de vue l’aspect essentiel lié à l’esthétique. Le choix de la production d’énergie est aussi pensé dès les premières esquisses du projet. Nous examinons l’opportunité d’utiliser des panneaux solaires photovoltaïques, directement intégrés dans les surfaces exposées au soleil, de mettre en œuvre des sondes géothermiques. De même, nous nous penchons sur la gestion des ressources et des déchets. Ainsi, les pompes à chaleur permettent de chauffer l’eau et/ou l’air grâce à un dispositif thermodynamique. Notre réflexion porte aussi sur la possibilité de récupérer l’eau de pluie. La mise en place d’une végétation rigoureusement pensée permet de protéger le bâtiment du soleil et donc de la chaleur, mais aussi de créer une couverture qui permet au contraire de garder la chaleur. Nous travaillons avec les autorités et dans le respect des labels écologiques pour des projets respectueux de leur environnement.
« La conception est un juste équilibre entre l’économie, l’écologie et la société. »
AVEZ-VOUS RECOURS AUX PRINCIPES DE L’ÉCONOMIE CIRCULAIRE DANS VOS CHANTIERS ?
Depuis les années 80, des démarches sont faites et des progrès incontestables ont été réalisés en matière d’économie circulaire. Mais de manière générale, de réels efforts sont encore à faire. De notre côté, nous nous efforçons d’intégrer l’économie circulaire dans le cahier des charges pour la future construction. En effet, il est important de comprendre que la qualité des matériaux utilisés, de manière à assurer une utilisation la plus longue possible, joue un rôle prépondérant sur l’économie circulaire. Il est également important de s’assurer que les matériaux et le matériel choisis aient un suivi sur le long terme, permettant d’assurer des réparations et conférant ainsi une longévité accrue des produits. Les possibilités de réutilisation sont aussi au cœur des enjeux.
Ainsi, pour ne citer qu’un exemple, nous préférons mettre en place des cloisons modulaires, ce qui permet une redéfinition des espaces intérieurs et une réutilisation, sans pour autant avoir à démolir des cloisons sèches. Bien évidemment, le recyclage des matériaux est primordial et doit être, in fine, intégré au processus de vie et de fin de vie du projet. L’énergie n’est pas en reste, car sa production nécessite également des matières premières et des ressources naturelles que nous nous efforçons de préserver. Mais n’oublions pas que l’économie circulaire, c’est aussi le comportement des consommateurs. On commence par le tri sélectif qui en est une belle représentation. Respecter ce processus, c’est participer activement à l’économie circulaire. C’est ce que nous mettons en place sur nos chantiers, mais également dans les immeubles que nous gérons pour notre propre compte ou pour le compte de tiers. Cette économie a un impact important sur nos activités, car bien souvent, nous concevons, construisons et gérons nous-mêmes les bâtiments.
PORTEZ-VOUS UNE ATTENTION PARTICULIÈRE À LA PRÉVENTION ET À LA GESTION DES DÉCHETS GÉNÉRÉS PAR LES CHANTIERS ET À L’UTILISATION DE MATÉRIAUX ALTERNATIFS ?
Le secteur de la construction est responsable de 39?% des émissions annuelles mondiales de CO2 liées à l’énergie. Pour avoir visité un centre de tri et avoir été témoin des efforts considérables que cela implique, pour avoir vu la complexité du process qui est mis en place, nous ne pouvons qu’être attentifs à la prévention et se poser la question de l’intégration de matériaux alternatifs. On ne peut ignorer l’après-construction, le devenir des déchets issus de nos propres besoins. Cela commence donc par l’identification de l’origine des déchets et l’optimisation de l’utilisation de la matière, à savoir décider de travailler en flux tendu et diminuer les zones de stockage où l’on retrouve une grande partie de déchets : nous préférons la préfabrication lorsque c’est possible. D’ailleurs, cela fait partie des critères à remplir dans le cadre de nombreux labels pour lesquels les choix en matière d’énergie doivent être justifiés, les matériaux utilisés doivent avoir été prouvés « sains », ou encore les matériaux mis en œuvre doivent être recyclés. Du déchet individuel sur site (bouteilles, plastiques, etc.) aux déchets de la construction, nous proposons des solutions et mettons en place des processus. Des poubelles de tri sélectif sont mises à disposition des ouvriers pour leurs déchets personnels (repas du midi par exemple). Différentes bennes de déchets sont proposées pour le chantier, nous mettons également en œuvre le traitement de l’eau d’écoulement si cela s’avère nécessaire pour éviter tout risque de pollution. Dans le cadre plus général et pour répondre également aux critères des labels, nous utilisons du béton recyclé : le béton provient de sites démolis. L’évacuation des terres provenant des terrassements est également un sujet traité avec le plus grand soin. Nous sélectionnons et stockons des terres devant être directement réutilisés sur le chantier, évacuons des terres inertes vers des centres spécialisés pour une future réutilisation. C’est aussi le cas pour les terres dites polluées, ce qui permet de proposer un éventail de matériaux alternatifs après traitement.
Esplanade3 Pont-Rouge.
COMMENT RÉDUISEZ-VOUS LES PERTES D’ÉNERGIE ET DE MATIÈRES PREMIÈRES DANS LES CHANTIERS QUE VOUS PILOTEZ ?
Comment penser au développement d’un projet, à sa vie future, sans prendre en considération la phase amont?? Sur un chantier, l’organisation est primordiale. Le chantier est un projet à part entière et doit être considéré comme tel. Bien souvent, un chantier est comme une petite ville, avec ses habitations, ses accès, ses zones de stockage, ses parkings, etc. Pour nos projets, nous accordons une place importante aux propositions d’organisation qui nous sont faites, nous ne sommes pas de simples spectateurs, nous sommes également acteurs et nous nous remettons en question sur l’organisation tout en tenant compte de l’environnement immédiat. Le phasage des travaux tient compte de l’impact du climat pour éviter de couler du béton les jours de fortes chaleurs afin de ne pas faire un arrosage abondant pour lutter contre les fissurations. Le zonage tient également une place prépondérante.
En effet, il convient d’étudier avec attention les positions pour optimiser les déplacements des hommes, mais également des machines qui sont énergivores. Les grues sont positionnées de manière à diminuer leur nombre au strict besoin. De même, nous demandons de supprimer toute utilisation de matériaux chimiques qui sont responsables d’une bonne partie des émissions de CO2. Limiter les pertes, c’est aussi être régulièrement présent sur site de manière à vérifier que les concepts mis en place soient bien respectés.
LES BÂTIMENTS DE LA PROCHAINE GÉNÉRATION SERONT À LA FOIS DURABLES ET INTELLIGENTS. INTÉGREZ-VOUS LA DATA AU CŒUR DU PILOTAGE ÉNERGÉTIQUE DES BÂTIMENTS??
Le pilotage énergétique est au cœur du système d’éco-efficacité. Au regard de la complexité des composantes techniques, économiques ou sociétales, il est un élément structurant qui doit prendre en compte non seulement le développement du projet en considérant, nous l’avons vu, les possibilités d’amélioration, la récupération de chaleur, le choix des matériaux, mais aussi l’exploitation en intégrant le process de maintenance des installations, l’optimisation des consommations, mais également l’usage, avec une sensibilisation aux économies d’énergie, les programmations horaires, etc. Dans la plupart des cas, le pilotage énergétique nécessite des expertises spécifiques intervenant sur site et en support, inhérentes au métier du facility management. Nous l’intégrons le plus tôt possible pour gagner en efficacité et mettre en place les concepts d’exploitation (gestion des déchets, des livraisons, nettoyage des façades, etc.).
Nous considérons que l’acte de construire doit être respectueux de notre planète et nous devons transmettre les bâtiments de demain avec le plus de confort et de respect pour l’environnement. Aujourd’hui, la technologie nous permet de mettre au service des personnes une gestion automatisée ou semi-automatisée des performances énergétiques pour le confort des utilisateurs et nous aurions tort de nous en priver. Nous intégrons donc les outils à disposition pour la saisie automatique des données et la supervision grâce notamment à la gestion technique centralisée. La data s’invite aussi à l’intérieur de locaux, avec la mise en place de thermostats automatiques, des capteurs qui vont réguler la montée ou la descente des stores extérieurs pour éviter toute accumulation de chaleur.
De même, l’ère de la digitalisation et ses avancées spectaculaires ne font que renforcer cette autonomie au service de l’homme. Comme pour les téléphones, on peut parler de « SmartBuilding ». Nous sommes attentifs aux innovations et travaillons de concert avec notre département digitalisation.
House of Missions.
POUR LES INVESTISSEURS, LES PROMOTEURS DE PROJETS, LES FABRICANTS ET LES PROPRIÉTAIRES DE BÂTIMENTS, LA CONSTRUCTION ÉCORESPONSABLE REPRÉSENTE-T-ELLE UNE OPPORTUNITÉ D’INNOVATION ?
Certaines habitudes sont difficiles à corriger. Il serait illusoire de croire que tous les acteurs économiques sont sensibles à la notion de durabilité. Néanmoins, nous constatons un réel changement dans l’attitude, les manières de penser les futurs espaces de vie, qu’ils soient à l’échelle de la ville, du quartier, d’un logement ou d’un bureau. Pour savoir si la construction écoresponsable est une opportunité pour les acteurs de l’immobilier et de la construction, il suffit d’ouvrir les magazines dédiés à l’architecture pour en être convaincu. Ces ouvrages sont remplis d’exemples où les architectes débordent d’idées, où les promoteurs vantent leur dernier projet écoresponsable, où les fournisseurs démontrent leur capacité à répondre aux critères écologiques.
Il en est de même pour les salons de l’immobilier et de la construction. Évidemment, toutes les idées ne sont pas bonnes à prendre, mais certaines méritent qu’on s’y intéresse de plus près et qu’on les développe. Il existe une forme de volonté de participer à la préservation, in fine, de notre planète, mais aussi de répondre à une demande de plus en plus présente. Les promoteurs cherchent de plus en plus à y répondre. L’un des moyens de s’en assurer est le respect d’un ou plusieurs labels tels que Minergie, DGNB, MNBS, LEED, etc. Qui permettent un contrôle sur les fondamentaux de la durabilité. Ces labels deviennent des critères de sélection et assurent les futurs utilisateurs d’une qualité certaine. Bon nombre de constructions sont désormais réalisées dans le cadre de ces labels. C’est la règle de l’offre et de la demande. Finalement, au bout du compte, c’est l’utilisateur qui choisit son mode de vie. Les fournisseurs doivent être force de proposition et adapter les produits aux standards des enjeux écoresponsables. La construction est une véritable chaîne dont chaque maillon a son importance et son rôle à jouer.
D’ailleurs, l’une de nos forces est d’avoir, sous son même toit, une expertise dans tous les domaines de la construction et de l’immobilier, que ce soit en architecture, en management de projet, en investissement, en rénovation, en gérance ou bien encore la vente, etc. Nos équipes interviennent ainsi à chaque étape du cycle de vie d’un bâtiment et cette pluridisciplinarité nous permet une interaction efficace. Ensemble, nous identifions et trouvons les innovations de demain pour transmettre aux prochaines générations une ville durable, respectueuse de son environnement pour le confort de tous.
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Le nouvel hôtel design et lifestyle ‘Afterwork’ vient d’ouvrir ses portes à Etoy dans la ZI Littoral Park. Situé entre Genève et Lausanne, dans un décor industriel, l’établissement 4 étoiles est composé de deux bâtiments distincts par leur volumétrie et l’organisation de leurs façades respectives.
Retour sur l’évolution du chantier avec une interview de François Lemercier, Responsable du projet.
François Lemercier, Responsable de projet, qui a su mener à bien la réalisation d’Afterwork.
Comment est né le projet ?
Ces dernières années, la zone d’activité Littoral Parc s’est développée et est devenue la plus grande zone d’activité du canton de Vaud avec plus de 250 entreprises qui y sont installées. La création d’un hôtel faisait alors tout son sens.
Quand nous avons repris les travaux en 2018 le bâtiment était déjà bien avancé. Nous avions un locataire unique, un groupe hôtelier londonien, qui
Chacune des 136 chambres dispose d’un papier peint exclusif et différent.
avait un cahier des charges évolutif pour 188 chambres avec un planning d’ouverture court et, ensemble, nous avons fait évoluer le projet.
Quelles modifications avez-vous apporté au projet ?
Nous sous sommes rendus compte qu’il était possible d’optimiser les surfaces et les volumes afin d’éviter de réaliser des travaux en sous œuvre, par exemple un parking enterré. Par conséquent nous avons préféré faire un bâtiment sur pilotis doté de places au rez-de-chaussée afin d’optimiser les accès ainsi que les coûts de construction.
Le projet avançait puis notre locataire nous a informé en 2019 vouloir augmenter le nombre de chambres. Nous nous sommes retrouvés à Londres, où son siège social est installé, et ensemble nous avons revu le cahier des charges afin de passer de 188 à 212 chambres et d’en faire un hôtel business ‘MICE’. Lorsqu’un changement comme celui-ci intervient notre défi est d’inscrire ces modifications au mieux dans le planning afin d’éviter un arrêt du chantier et une augmentation des couts. C’est ce que nous avons réussi à faire tout en réduisant au maximum les démarches administratives pour ne pas ralentir les travaux.
Après la crise du Covid, m3, déjà propriétaire, a décidé de reprendre également l’exploitation de l’hôtel et de l’adapter aux nouvelles exigences du marché.
Est-ce que « nouvel exploitant » veut dire « nouveau projet » ?
Le projet a en effet été modifié mais davantage dû à la conjoncture qu’au nouveau locataire. Après la pandémie, on s’est aperçu que le marché avait changé et que les attentes et les besoins de notre clientèle ciblée étaient différents. Nous avons dû nous réinventer et adapter nos prestations : nous avons décidé de proposer des séjours dits « long stay » ou «mid stay » en plus des chambres à la nuitée afin de cibler une clientèle davantage internationale.
Un hôtel qui se veut lieu de vie, avec entre autre 5 salles de conférence
et des espaces de travail co-working.
Nous avons donc repensé les surfaces intérieures pour répondre parfaitement à ce nouveau cahier des charges. L’hôtel a réduit le nombre de chambres (de 212 à 136) mais celles-ci se veulent plus accueillantes et plus familiales dans une région peu concurrentielle en termes d’offre hôtelière. La proximité de l’autoroute et du train, le développement d’activités, la création de salles de conférences et l’ouverture d’un restaurant, permettent de faire venir une clientèle encore plus large que celle de l’hôtel. Aussi, nous comptons non plus deux mai cinq typologies de chambres qui sont proposées à nos clients, qui se distinguent non seulement par leur surface (de 18 à 46 m2) mais également par leurs fonctionnalités et les services proposés.
Afterwork, c’est aussi un restaurant HOME et un bar design avec une carte de cocktails maison.
Aujourd’hui comment est composé l’hôtel ?
Le complexe hôtelier comprend deux bâtiments reliés par deux passerelles : un bâtiment « jour » incluant restauration, espaces de coworking et salles de conférence, et un bâtiment « nuit » doté de 136 chambres. Les clients pourront ainsi facilement naviguer d’un côté à l’autre, tout en restant à l’intérieur de l’hôtel.
Situé à Etoy, Afterwork est un lieu idéal pour découvrir la région
ou se retrouver à mi-chemin entre Genève et Lausanne.
Quel était votre rôle sur l’ensemble du projet ?
En qualité de représentant du propriétaire, j’ai coordonné les travaux avec l’entreprise totale selon le cahier des charges de l’exploitant. J’ai ainsi géré autant les aspects techniques, juridiques que financiers, en fournissant un reporting précis et régulier, jusqu’à l’achèvement du projet.
Un service 24/7 permet une vraie flexibilité et la totale liberté dans les départs et arrivées.
Pouvez-vous nous présenter votre parcours ?
Je suis ingénieur civil de formation avec un master en environnement habitat et énergie. Je suis arrivé en Suisse en 2011. J’ai tout d’abord travaillé en direction de travaux chez Losinger Marazzi quelques années, puis dans le département Building Consultancy du groupe CBRE avant d’arriver chez m3 IMMOBILIER au sein du département Management de projets en 2019. Au quotidien je gère plusieurs projets simultanément et j’ai démarré celui de l’hôtel à Etoy dès mon arrivée au sein du groupe.
Quels ont été les challenges de ce projet ?
Nous avons fait face à de nombreux imprévus : entre un changement de cahier des charges, un changement de locataire, une pandémie et une crise énergétique. Nous avons dû faire preuve d’agilité, de réactivité et de créativité afin d’optimiser ce projet et de réguler les dépenses. Au fil des travaux nous avons travaillé en étroite collaboration et en toute transparence avec les autorités : le syndic, mais aussi tous les différents interlocuteurs de la commune qui nous ont réellement soutenus pendant toutes ces phases de modifications, et qui ont validé chacune de nos avancées.
Aujourd’hui l’hôtel s’affirme comme une réalisation performante tant dans sa capacité de service que dans le rapport coût-qualité.
Le succès de ce projet repose sur l’adaptabilité de m3 IMMOBILIER face aux exigences de ses clients et sur sa capacité de penser l’immobilier autrement.
François Lemercier
Responsable de projets
m3 MANAGEMENT DE PROJETS
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Responsable d’environ 45% de la consommation finale d’énergie en Suisse selon l’Office fédéral de l’énergie, le secteur de l’immobilier représente un enjeu majeur de la transition écologique. Durabilité, nouveaux règlements, risques de pénurie d’énergie : quel est l’impact sur la valeur des immeubles et la prise des décisions ?
Face à l’urgence climatique, des mesures d’adaptation sont mises en œuvre au niveau fédéral comme au niveau cantonal. Le climat géopolitique et la hausse globale des prix viennent à renforcer la politique énergétique.
Le Plan climat cantonal (PCC) a comme objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 60% d’ici 2030 et atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 malgré la hausse de population. À Genève, le seuil de l’IDC (indice de dépense de chaleur) est fixé à 450 MJ/m².an et concerne environ 60% du parc bâti. À titre indicatif, la valeur IDC d’une nouvelle construction à usage d’habitation est d’environ 200 MJ/m².an.
Un bâtiment mal isolé ou vétuste peut augmenter considérablement les charges d’exploitation et les frais d’entretien. D’autre part, une augmentation des charges s’appliquerait aussi aux locataires d’appartements à cause de la hausse des prix du mazout et du gaz. Ce sont des facteurs qui peuvent diminuer l’attractivité ainsi que la valeur d’un bien immobilier.
Travaux de rénovation pour améliorer l’efficacité énergétique d’un bien immobilier :
Aujourd’hui, les investisseurs sont des plus en plus intéressés par les aspects environnementaux, sociétaux et de gouvernance (ESG). Une approche durable peut réduire à long terme les risques, optimiser les rendements, être conforme avec la législation pour l’efficience énergétique des bâtiments, assurer le confort des occupants. Sans oublier les subventions énergétiques qui permettent de rentabiliser plus rapidement. La transition énergétique : un défi, mais aussi une opportunité !
Lydia DUMONT
Expert immobilier / architecte
m3 IMMOBILIER COMMERCIAL
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Pour MARKET, Serge Stalder, Directeur de m3 IMMOBILIER COMMERCIAL, passe en revue les différentes tendances du marché immobilier genevois, puisque le risque d’inflation est aujourd’hui encore très faible. L’occasion également de rétablir certaines vérités concernant le réel impact de la crise sanitaire sur le marché de l’immobilier commercial qui, contrairement à certaines idées reçues, a finalement su tenir son rang.
QUEL EST, À L’HEURE ACTUELLE, L’ÉTAT DES LIEUX DU MARCHÉ IMMOBILIER ?
En termes de volumes de transactions, il est extrêmement porteur pour la simple et bonne raison que nous avons la chance de bénéficier de taux directeurs de la Banque nationale suisse (BNS) historiquement bas. Cette situation devrait d’ailleurs perdurer – peut-être un an ou deux – dans la mesure où la BNS n’a pas fait état de sa volonté, à court terme, de revoir à la hausse ses taux d’intérêt. De nombreux propriétaires privés installés à Genève veulent profiter de la robustesse de ce marché et réfléchissent très concrètement à vendre tout ou une partie de leur portefeuille immobilier car le marché est actuellement très favorable. Voilà ce qui concerne le marché transactionnel, qui constitue la première activité de notre département. Le second volet de notre activité, à la situation actuelle, est dédié aux locations commerciales qui se scindent, elles-mêmes, en deux parties. Notre travail peut ainsi consister à intervenir au profit d’un propriétaire qui cherche à améliorer le taux d’occupation de ses locaux afin d’en améliorer le rendement, ou alors nous représentons des locataires en quête de nouveaux locaux. Ce sont les deux facettes les plus importantes de la location commerciale.
« NOUS AVONS LA CHANCE DE BÉNÉFICIER DE TAUX DIRECTEURS DE LA BNS HISTORIQUEMENT BAS »
DIRIEZ-VOUS QUE LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL A DAVANTAGE SOUFFERT QUE LE MARCHÉ DES PARTICULIERS DURANT LE PIC DE LA PANDÉMIE DE CORONAVIRUS ?
À court terme, je ne le pense pas. Il faut garder à l’esprit que les contrats en vigueur dans le secteur spécifique de l’immobilier commercial sont des contrats de longue durée. Pendant très longtemps, la norme de ce type de contrat était d’ailleurs de dix ans. Désormais, en moyenne, les nouveaux baux se concluent davantage autour de cinq ans, ce qui reste tout de même important. Fort de ce postulat, il est plus difficile de se dédire de ce type de contrats, ce qui garantit une certaine stabilité. Autre facteur de stabilité, à cause de la crise que nous traversons depuis 18 mois, les propriétaires ont privilégié une position attentiste, adoptant une posture de « wait and see ». Ces deux éléments ont eu pour effet de contribuer à une relative stabilité du marché.
« LE RECOURS AU COWORKING VA FORTEMENT S’ACCÉLÉRER »
LE RECOURS MASSIF AU TÉLÉTRAVAIL DURANT LA CRISE AURA-T-IL UNE INFLUENCE SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL ?
Nous avions déjà perçu l’émergence du télétravail avant la crise mais il est certain que cette tendance s’est accélérée à une vitesse fulgurante. En quelques mois, les entreprises ont fait des progrès colossaux en la matière, là où en temps normal elles auraient, peut-être, mis deux ou trois ans à s’adapter. Toutefois, travailler à son domicile nécessite de bénéficier d’excellentes conditions techniques, et est plus difficile si vous avez des enfants en bas âge dont vous devez vous occuper en plus de gérer les affaires courantes. Mais il y a de vrais avantages à travailler à la maison. Lorsque certains de vos travaux nécessitent de la concentration, vous n’êtes pas dérangé par vos collègues ou par les incessantes requêtes des uns et des autres. Le télétravail va certainement trouver son rythme de croisière, à raison de un à trois jours par semaine, mais je ne pense pas que cela deviendra la norme. En effet, l’être humain est un animal social qui a besoin de contacts et d’échanger de manière plus transversale avec ses collègues, ses responsables ou encore ses clients. J’ai coutume de dire : « you will never be able to email a handshake ». Littéralement : vous ne pourrez jamais envoyer une poignée de mains par email. Vous n’avez absolument pas le même ressenti ni la même perception quand vous devez mener une transaction difficile via écrans interposés qu’en face-à-face. Le côté émotionnel est difficilement palpable en visioconférence alors que son importance est capitale lorsque vous menez des négociations.
MÊME S’IL NE DEVIENT PAS LA NORME « 5/5 JOURS » MAIS ABOUTIT PLUTÔT À UNE FORME D’ÉQUILIBRE PRÉSENTIEL/DISTANCIEL, LE TÉLÉTRAVAIL VA FORCÉMENT BOULEVERSER LES HABITUDES DE TRAVAIL DE TOUT UN CHACUN, CERTAINS RÉAMÉNAGEMENTS D’ESPACES ÉTANT INÉVITABLES. COMMENT APPRÉHENDER CETTE NOUVELLE DONNE ?
En termes de surfaces, on pourrait effectivement s’imaginer que si les gens travaillent à 40, voire à 50 % en dehors de leur bureau, ils auront, de fait, besoin de moins d’espaces de travail. Mais je ne pense pas que cela sera aussi marqué et radical. Le terme de réaménagement, comme vous l’évoquez, me semble, en effet, plus approprié. L’architecture des espaces de travail va être considérablement remodelée. Nous allons avoir davantage de lieux d’échanges comme des salles de conférences, des cafétérias ou encore de plus petits espaces où les collaborateurs pourront échanger à deux ou à trois en toute discrétion. Alors oui, il est possible, qu’à terme, nous assistions à un léger fléchissement, de l’ordre de 10 à 15 %, de la demande de locaux de bureaux. Mais cela ne sera pas une baisse massive comme nous pouvons l’entendre. Comme évoqué précédemment, les gens auront toujours besoin de contact social. En outre, le recours au coworking va fortement s’accélérer aussi. Nous-mêmes, nous allons développer et renforcer notre concept m3 NOMADE qui va contribuer à cette nouvelle flexibilité des modes de travail. Mais ce n’est pas pour autant que le marché de la location de bureau va s’effondrer. Tous les emplacements situés en centre-ville de Genève vont rester très prisés et convoités par de nombreuses catégories professionnelles comme les avocats ou les fiduciaires. En revanche, les grandes entreprises vont davantage se « décentraliser » vers de nouveaux centres d’affaires en plein développement comme Pont-Rouge, Green City ou encore le quartier de l’Étang, situé à quelques encablures de l’aéroport.
« DEPUIS 18 MOIS, LES PROPRIÉTAIRES ONT PRIVILÉGIÉ UNE POSITION ATTENTISTE, ADOPTANT UNE POSTURE DE « WAIT AND SEE » »
QUELS SONT LES AVANTAGES POUR CES GRANDES ENTREPRISES À S’ÉTABLIR EN MARGE DU CENTRE HISTORIQUE DE GENÈVE ?
Tout d’abord, la structure des bâtiments est complètement différente. Dans les quartiers que je mentionnais dans la question précédente, ces grandes entreprises disposent de constructions neuves, modernes, lumineuses et totalement flexibles en termes d’aménagement intérieur. En outre, ces immeubles sont complètement digitalisés et « digitalisables » ce qui n’est pas vraiment le cas des structures du centre-ville où, d’un bureau à l’autre, le WiFi ne fonctionne pas correctement. Pour moi, un bâtiment recherché repose sur le triptyque « modernité, accessibilité, urbanité, ». Outre la modernité que je viens d’évoquer, l’accessibilité est également essentielle dans la mesure où les gens utilisent de moins en moins leurs voitures et veulent des centres hyper connectés avec des stations de bus et autres gares de trams à proximité. Tout aussi important, l’urbanité. Il doit y avoir de la vie autour des bâtiments de bureau. Les gens ont envie de faire du shopping durant leur pause-déjeuner, ou encore de profiter d’une offre élargie de petits restaurants alentour. Après le travail, ils ont envie de se retrouver et de décompresser entre collègues.
À L’HEURE ACTUELLE, DE QUELLE SURFACE LOCATIVE TOTALE VOTRE ENTITÉ m3 IMMOBILIER COMMERCIAL DISPOSE-T-ELLE ?
Nous avons encore des surfaces disponibles que j’estimerais, peu ou prou à 10 000 mètres carrés sur Pont-Rouge Esplanade. Ceci tient essentiellement au fait qu’un projet hôtelier initialement situé dans le quartier de Lancy Pont-Rouge, n’a pu aboutir, l’exploitant ayant préféré renoncer à cause de la crise. Cela nous a permis de passer de 3000 mètres carrés disponibles, à environ 10 000 mètres carrés. Ce quartier est ultra-connecté et dispose de nombreux avantages puisque vous avez absolument tous types de transports publics à disposition : trams, trains, bus, mais aussi un vaste parking. Je suis persuadé que ce quartier deviendra un véritable centre urbain. Nous commercialisons aussi à Plan-les-Ouates le « Stellar », un immeuble situé en zone FTI (Fondation pour les terrains industriels), ce qui est particulièrement approprié pour des activités telles que les laboratoires, les horlogers ou encore des petits artisans. Ce n’est pas un bâtiment de bureaux au sens strict et toutes ces activités pourront s’y épanouir pleinement.
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Pilote, un métier méconnu et pourtant si nécessaire à l’accomplissement de projets immobiliers d’envergure. Directeur de m3 MANAGEMENT DE PROJETS, Fabrice Chassaud revient en images sur le rôle de son entité et ses activités.
Quelles sont les activités de m3 MANAGEMENT DE PROJETS ?
Nous suivons les projets en développement pour des institutions, qu’elles soient privées ou publiques. Bien souvent, ces projets sont complexes, d’où le besoin de faire appel à des experts qui vont mettre leur savoir au services du maître d’ouvrage pour lui permettre d’atteindre ses objectifs.
Qu’appelle-t-on un pilote immobilier ?
Nous sommes assimilés à un pilote car nous avons une place centrale au sein d’un projet et nous nous occupons de tout. C’est nous qui allons coordonner le travail des différents mandataires et mettre tout cela en musique. Le savoir-faire est important et c’est également le cas du « savoir-faire faire ». Notre objectif est de mettre en place une organisation permettant au maître d’ouvrage de réaliser ses objectifs. Nous allons dans ce cadre identifier les différentes étapes du projet dans ses moindres détails et d’une manière plus globale. Note but est de nous assurer que les orientations du maître d’ouvrage soient prises en considération, que cela soit en termes de délais, de qualité ou de planification.
Quels sont les enjeux de votre quotidien ?
Nous sommes tous au service d’un projet. Aujourd’hui, notre quotidien est d’anticiper afin de proposer des solutions au maître d’ouvrage. Pour cela, nous nous servons de toute notre expérience. Nous sommes une dizaine au sein de l’équipe, soit une centaine d’années d’expériences si on les additionne. En fonction des besoins du maître d’ouvrage, chacun apporte sa solution, selon son expertise.
Quels sont vos projets phares ?
En début d’année, nous avons livré à leurs propriétaires House of Missions, projet architectural conçu pour les missions diplomatiques et les organisations internationales situé au Petit-Saconnex. Nous avons également mené à bien Stellar, bâtiment industriel à Plan-les-Ouates. De nombreux concepts de restaurants et de logements sont en outre développés par nos soins. La construction de deux usines de fabrication de masques de protection basées à Genève et en France était aussi de notre responsabilité. Enfin, nous sommes à l’origine de la mise en place des centres de test et de vaccination de m3 SANITRADE à Genève.
Quelle est la force de m3 GROUPE ?
Ce qui fait la force de m3 GROUPE, c’est d’abord la diversité de ses activités qui sont par ailleurs très complémentaires. Cette forme de synergie développée à travers les différents métiers et expériences de chacun, nous ne pouvons la trouver que dans un groupe tel que le nôtre.
À l’instar des autres secteurs économiques, l’immobilier commercial est impacté par la crise sanitaire. Directeur de m3 IMMOBILIER COMMERCIAL, Serge Stalder revient en vidéo sur les conséquences de ce changement de paradigme pour son marché.
Quelles sont les tendances à venir pour l’immobilier commercial ?
Cela va dépendre de l’emplacement des objets. Ceux installés au centre-ville seront toujours extrêmement recherchés. En revanche, les biens situés en périphérie vont avoir plus de problèmes à rebondir. À moins que ces derniers proposent des immeubles et bureaux modernes, nouveaux et aux infrastructure bien pensées. Pour être attractifs, ils devront également offrir une grande flexibilité, des possibilités de digitalisation importantes et des normes énergétiques élevées.
Quel a été l’impact du télétravail sur les surfaces de travail ?
Avec ce mode de travail, les espaces de bureaux vont complètement se restructurer. Les grands open-spaces où des rangées de collaborateurs occupaient le même espace ne sont pas destinés à perdurer. La tendance sera plutôt à de nouvelles géométries mêlant îlots de travail à espaces d’échanges, cabines individuelles, salles de réunion, cafétérias, voire lieux de relaxation.
